وصلت قيمة الصفقات العقارية في الفترة الممتدة ما بين يناير إلى أكتوبر من عام 2022 إلى 143.1 مليار دولار (نحو 525 مليار درهم)، متجاوزة مستويات 2021 بأكمله والتي تعادل 136.9 مليار دولار (514 مليار درهم) لنمو 2.14% وفقاً لتحليل «بحوث كامكو إنفست» للتقديرات الرسمية.
وكانت القيمة الإجمالية للمنطقة أعلى بنسبة 21% تقريباً على أساس سنوي مقارنة بالفترة المماثلة الممتدة ما بين يناير إلى أكتوبر من عام 2021، حيث أدت الصفقات العقارية في دبي بمفردها تقريباً إلى تحقيق تلك الزيادة. إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 81% تقريباً خلال تلك الفترة، بدعم رئيسي من زيادة الطلب وأسعار العقارات عالية الجودة، في حين شهد قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة أيضاً مكاسب جيدة. إلا أن عدد الصفقات في دول مجلس التعاون الخليجي تراجع بنسبة 6% على أساس سنوي في الفترة الممتدة ما بين يناير إلى أكتوبر من عام 2022 ليصل إلى 511239 صفقة على الرغم من نمو عدد الصفقات العقارية في دبي بنسبة تجاوزت 61%، حيث شهدت أسواق أخرى مثل السعودية وقطر والكويت تراجع أنشطتها مقارنة بالفترة المماثلة من عام 2021.
بالإضافة إلى ذلك، ارتفع متوسط القيمة لكل صفقة تمت خلال الفترة الممتدة ما بين يناير إلى أكتوبر من عام 2022 في بعض الأسواق مثل السعودية (+ 35.5%) ودبي (+ 12.2%) بشكل ملحوظ، ما يشير إلى قوة طلب المستخدم النهائي والإقبال على الاستثمار. وكان أداء كافة القطاعات الفرعية في السوق العقارية الإقليمية أفضل في عام 2022 مما كان عليه في 2021، حيث شهدت القطاعات السكنية والصناعية عالية الجودة ارتفاعاً قوياً في كلٍ من الأسعار والإيجارات.
وسيستمر عرض المكاتب المصممة خصيصاً وفقاً لمصادر الطلب الجديدة مثل الروبوتات وتكنولوجيا المعلومات والرعاية الصحية في الزيادة بوتيرة سريعة لاستيعاب الطلب على تلك المساحات. وعلى الرغم من ذلك، فإن الأداء القوي لمختلف القطاعات الفرعية بالتزامن مع المخاطر المزدوجة المتمثلة في ارتفاع سعر الفائدة وامتداد رفع معدلات الفائدة لفترة طويلة قد يكون من المحتمل انه دفع تلك الفئات من الأصول العقارية إلى مرحلة النمو المتأخر في الدورة العقارية. ومع ذلك، يبقى المطورون على دراية وحذر تجاه هذا الأمر، وبالتالي من المرجح أن تلبي عمليات إطلاق المشاريع الجديدة بيئة طلب تميل أكثر نحو المستويات الاعتيادية في المستقبل.
العقار السكني
تزايدت العائدات على خلفية تسارع وتيرة نمو صافي الإيرادات التشغيلية، حيث اكتسبت معنويات المستثمرين زخماً في عام 2022 وأدت إلى اقتناص فرص الشراء في أسواق دول مجلس التعاون الخليجي ومختلف الفئات السكنية، كما شهدنا في عام 2021. ونتيجة لذلك، ارتفعت الأسعار على أساس سنوي في بعض الأسواق مثل دبي (+9%) وجدة (+20%) بنهاية الربع الثالث من عام 2022، وفقاً للبيانات الصادرة عن «جيه إل إل».
ويواصل المطورون عرض خطط سداد أكثر مرونة تتميز بانخفاض الدفعات المقدمة وخطط ما بعد الإنجاز لجذب المشترين للمشروعات قيد الإنشاء والمشترين لأول مرة، في حين اختلفت المحفزات والطلب على المنتجات في مختلف أسواق دول مجلس التعاون الخليجي. وشهدت أبوظبي ارتفاع الطلب على الفيلات قيد الإنشاء والمطورة داخل المجتمعات القائمة في العام 2022، حيث شهدت بعض المشروعات العقارية مكاسب ثنائية الرقم على أساس سنوي من حيث النسبة المئوية. كما دفعت بيئة أسعار الفائدة المرتفعة مشتري الرهن العقاري للحصول على الصفقات مبكراً لتأمين أسعار الفائدة الثابتة لأطول فترة ممكنة في كافة أنحاء الإمارات.
من جهة أخرى، ارتفعت الإيجارات بنسبة تتراوح بين 20 و25% على أساس سنوي في دبي بنهاية الربع الثالث من عام 2022 بناءً على بيانات الاستشاريين، في ظل تطلع أصحاب العقارات للاستفادة من اتجاهات السوق القوية. ونتيجة لذلك، نما إجمالي العائدات الإيجارية في دبي بنحو 70 نقطة أساس من بداية العام الحالي حتى أكتوبر 2022 على الرغم من ارتفاع الأسعار.
وسيظل الطلب على القطاع السكني في السعودية مدفوعاً بأهداف رؤية 2030 المتمثلة في رفع نسبة تملك الأسر السعودية للوصول إلى 70% بنهاية العقد، وكما في منتصف عام 2022، تقدر الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري أن نسبة التملك قد وصلت إلى أكثر من 60 في المئة. إلا أن ارتفاع أسعار الفائدة أدى إلى تراجع الإقبال على منتجات الرهن العقاري، إذ انخفضت معدلات الرهن العقاري خلال الفترة الممتدة ما بين يناير إلى أكتوبر من عام 2022 بنسبة 20% تقريباً على أساس سنوي. بالإضافة إلى ذلك، أدى نمو إجمالي الوظائف إلى زيادة أسعار بيع الشقق والفيلات في الرياض بنسبة 20 و30%، على التوالي، بنهاية الربع الثالث من عام 2022، في حين لوحظت ارتفاعات مماثلة في الأسعار في جدة بسبب محدودية العرض للمساكن عالية الجودة. ومستقبلياً، نتوقع أن نشهد عودة الطلب إلى المستويات الاعتيادية وارتفاع أسعار الأسواق السكنية الرئيسية، في ظل استمرار حذر المستثمرين نتيجة للعرض المرتقب وارتفاع أسعار الفائدة، بينما من المرجح أن يركز المستخدم النهائي على القدرة على تحمل التكاليف.
سوق المكاتب
واصلت المساحات المكتبية من الفئة (أ) أداءها القوي على مستوى المنطقة في ظل شح العرض، كما أدت مصادر الطلب الجديدة إلى زيادة الاستحواذ على المساحات المكتبية. ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي إلى 29.06 مليون متر مربع بنهاية عام 2022 مقابل 27.31 مليون متر مربع في عام 2021، بناءً على تحليلنا لبيانات الاستشاريين.
ونتيجة لذلك، شهدت إيجارات المكاتب الرئيسية في دبي (+ 24%)، والرياض (+ 15%)، أبو ظبي (+ 9%) نمواً قوياً. وشهدت الكويت أيضاً نمواً بنسبة 4% في إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية والتي وصلت في المتوسط الآن إلى نحو 11.5 دينار كويتي للمتر المربع شهرياً، حيث ما يزال المعروض من الوحدات الفاخرة محدوداً. وتشير النظرة المستقبلية إلى توقع استمرار تحول المستأجرين نحو البحث عن مساحات مكتبية أكثر ملاءمة مثل البيئات العمرانية المستدامة، مع تفضيل المباني الحاصلة على شهادة الريادة في تصميمات الطاقة والبيئة أو المعروفة اختصاراً بشهادة ليد (LEED).
تسعير الأسهم العقارية
كانت مؤشرات الأسهم العقارية في الإمارات هي الرابح الوحيد منذ بداية العام حتى تاريخه خلال الفترة الممتدة من يناير إلى نوفمبر من العام 2022، في حين تراجعت مؤشرات القطاع العقاري في كافة الأسواق الأخرى خلال تلك الفترة. إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية، الصادر عن شركة «ريفينيتيف»، بنسبة 1.2% مدفوعاً بالأداء القوي للمؤشرات العقارية في أبوظبي (+16.7%) ودبي (+14.3%)، متفوقاً على أداء مؤشر «مورجان ستانلي» الخليجي (-1.4%) خلال نفس الفترة. وكانت السعودية ضمن أبرز البورصات المتراجعة على صعيد أداء المؤشرات العقارية في ظل تراجع أداء أسهم المطورين العقاريين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية بنسبة 14.1% لكل منهما.
وعلى الرغم من أن مؤشرات الأداء الرئيسية الأساسية للقطاعات الفرعية للعقارات قد تحسنت بشكل كبير في عدد من الأسواق المحددة، إلا أن الرياح المعاكسة الأخيرة مثل ارتفاع أسعار الفائدة وعودة النمو المستقبلي إلى مستوياته الاعتيادية قد تؤثر في أسعار أسهم المطورين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في المستقبل، من وجهة نظرنا، إلا أننا ما زلنا نتوقع أن بعض الأسهم المحددة سوف تواصل التفوق على المؤشرات الأوسع نطاقاً بسبب الإعلان عن مشاريع مميزة تتسم بارتفاع معدل العائد الداخلي على الاستثمار، واقتناص فرص أنشطة الاندماج والاستحواذ، والحصول على أنواع منتجات معينة مثل مراكز البيانات كاستثمارات بديلة.
