وأعد فريق إدارة الاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا و«مارمور مينا إنتليجنس»، الذراع البحثية لـ«المركز»، تقارير شاملة وتحليلية لأداء القطاع العقاري، والتي تستند إلى تقييم دقيق لمؤشرات الاقتصاد الكلي الرئيسة مثل معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي، والسياسات المالية، وديناميكيات سوق النفط.
ومن المتوقع أن يحافظ القطاع العقاري في دول الخليج على زخمه التصاعدي بالنصف الثاني من 2024، مدعوما بأساسيات الاقتصاد الكلي القوية، والسياسات الحكومية الداعمة، وارتفاع ثقة المستثمرين، ومن المتوقع أن تسجل مؤشرات القطاع العقاري الكلي «للمركز» بالكويت والإمارات والسعودية 3.5% و3.7% و3.6%، على التوالي بالنصف الثاني من 2024.
وفي حين ارتفعت المؤشرات في الكويت والسعودية عن نسب النصف الأول من 2024، والتي كانت 2.9% و3.55% على التوالي، فما زالت المؤشرات في الإمارات العربية المتحدة مستقرة عند 3.7%، مما يعكس استمرار الثبات وإمكانات النمو المستدام في هذه الأسواق العقارية الرئيسية بدول الخليج.
السوق الكويتي
أظهر القطاع العقاري في الكويت مرونة وإمكانات للنمو في ظل التحديات الاقتصادية، مع تراجع الناتج المحلي الإجمالي المتوقع بنسبة 1.4% لعام 2024 بعد انخفاض مسجل بنسبة 2.2% في عام 2023. وعلى الرغم من هذه التحديات الاقتصادية الأوسع نطاقا، تشهد القطاعات غير النفطية، وخاصة القطاع العقاري، نموا مدعوما بزيادة متوقعة بنسبة 2.0% في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي.
ويعزى هذا النمو إلى التحسن في نشاط المشاريع والإصلاحات التجارية المتوقعة، حيث يشهد القطاع العقاري انتعاشا كما يتضح في الربع الأول من عام 2024، مع ارتفاع في أسعار الإيجارات والأراضي، ولاسيما في القطاع الاستثماري، إذ أظهرت أسعار الأراضي السكنية مكاسب كبيرة على أساس سنوي في معظم المناطق باستثناء منطقة المهبولة.
كما شهدت أسعار أراضي القطاع التجاري ارتفاعا في جميع المحافظات، وظلت معدلات إيجار الشقق المكونة من 3 غرف نوم و60 مترا مربعا مستقرة مع تسجيل ارتفاع مقارنة بنهاية عام 2022، على الرغم من بعض الاستثناءات في منطقتي خيطان والمهبولة.
ومن المتوقع أن يتسارع زخم القطاع العقاري في النصف الثاني من عام 2024، مدعوما بالإصلاحات الحكومية الاستراتيجية وحالة السوق الإيجابية. ويدعم مؤشر المركز العقاري الكلي هذا التفاؤل من الناحية الكمية، حيث يرجح تسجيل 3.5 نقاط من 5.0 نقاط للنصف الثاني من عام 2024، مما يشير إلى إمكانات نمو كبيرة.
ومن المرجح كذلك أن تتراجع مستويات التضخم مع انخفاض مؤشر أسعار المستهلك (CPI) إلى 3.17% على أساس سنوي بحلول أبريل 2024 من نسبة 3.37% في نهاية عام 2023. ومن المتوقع أن يتحسن نمو معدل الائتمان، الذي يتراجع حاليا مع ارتفاع أسعار الفائدة، حيث قد يخفض بنك الكويت المركزي أسعار الفائدة في وقت لاحق من العام. ومن المقرر أن يؤدي هذا التعديل المالي، إلى جانب الإصلاحات التشريعية التي تهدف إلى الحد من اكتناز الأراضي وتعزيز التطورات السكنية واسعة النطاق، إلى تحفيز السوق بشكل أكبر.
ويستعد القطاع لتحقيق المزيد من النمو على الرغم من الانخفاض في الحجم الإجمالي وقيمة المعاملات العقارية، وهو ما يعتبر تطبيعا للطلب المكبوت المشهود بعد جائحة كوفيد-19. ويبدو أن مستقبل القطاع العقاري في دولة الكويت واعد، مدعوما باستقرار الاقتصاد الكلي والإصلاحات الاستراتيجية التي من المرجح أن تسهم في استمرار الانتعاش والتوسع. وينصح المستثمرون وأصحاب المصلحة بالبقاء على اطلاع دائم بالتطورات الاقتصادية والتنظيمية أثناء خططهم للنصف الأخير من عام 2024.
السوق السعودي
يتوقع أن يتحسن زخم النمو الاقتصادي في المملكة العربية السعودية في عام 2024 بعد النمو البطيء في عام 2023، مدفوعا بالأداء الإيجابي للأنشطة النفطية وغير النفطية. ومن المتوقع أن يتحسن نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي في عام 2024 ليصل إلى 2.6% على أساس سنوي، بعد أن كان -0.8% في عام 2023 وفقا لتقديرات صندوق الدولي، وأن يستمر هذا الاتجاه الصعودي في عام 2025 مع توقعات صندوق النقد الدولي لنمو الناتج الحقيقي بنسبة 8.1%. وينعكس هذا الانتعاش الاقتصادي في المجال العقاري، حيث سجلت الهيئة العامة للإحصاء ارتفاعا بنسبة 0.6% في مؤشر أسعار العقارات للربع الأول من عام 2024، مدفوعا بارتفاع أسعار الأراضي السكنية بنسبة 1.2%. كما شهدت إيجارات الوحدات السكنية زيادة ملحوظة بنسبة 10.4% في أبريل 2024، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى ارتفاع إيجارات الفلل بنسبة 9.4%.
وشهد القطاع السكني في المدن السعودية في الرياض وجدة والدمام زيادة كبيرة على أساس سنوي في معاملات المبيعات بنسبة 77% و93% و28% على التوالي خلال الربع الأول من عام 2024. كما كان أداء القطاع المكتبي جيدا مدفوعا بارتفاع الإيجارات في العقارات الراقية والمتوسطة في جميع أنحاء هذه المدن. وكانت هذه الزيادة في الإيجارات مدفوعة جزئيا بمبادرة المقر الإقليمي الجديدة، وهي جزء من رؤية المملكة العربية السعودية 2030، والتي بدأت في بداية عام 2024.
كما أظهر قطاع الضيافة نموا صحيا، حيث احتلت الرياض الصدارة بزيادة قدرها 26.8% في متوسط الأسعار اليومية خلال الربع الأول. وقد دعم ذلك ارتفاع في السفر بغرض الأعمال، والسياحة الدينية من الحج والعمرة، وقائمة زاخرة بالأحداث الدولية والثقافية. ومع ذلك، لم تشهد جميع المناطق نموا، وشهدت منطقة الدمام الحضرية انخفاضا طفيفا.
وعلى الرغم من التحديات التي تفرضها أسعار الفائدة المرتفعة باستمرار، لا تزال التوقعات للقطاع العقاري في المملكة العربية السعودية إيجابية، حيث من المتوقع أن يستمر الأداء القوي في النصف الأخير من عام 2024 بسبب أنشطة القطاع غير النفطي القوية والإنفاق الحكومي الكبير على البنية التحتية. ويعتقد أن السوق في مرحلة متسارعة، ما يدل على فترة ديناميكية من النمو في المستقبل.
السوق الإماراتي
يستعد القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة لمواصلة النمو خلال عام 2024، مدفوعا بالطلب القوي في القطاعات السكنية والمكتبية والضيافة وفقا لأحدث تقرير عقاري لدولة الإمارات. من المتوقع أن يحافظ الاقتصاد غير النفطي، بما في ذلك المساهمات الكبيرة من القطاع العقاري، على نمو قوي، مدعوما بالدعم الحكومي والسياسات المواتية مثل متطلبات التأشيرة الذهبية المعدلة التي تعزز أهلية المستثمرين. ورغم عدم اليقين الجيوسياسي الذي قد يؤثر على الآفاق الاقتصادية، يظل سوق العقارات نابضا بالحياة، حيث يسجل معاملات قياسية وزيادات في الأسعار.
في الربع الأول من عام 2024 وحده، أظهرت أسعار العقارات السكنية في دبي وأبوظبي مكاسب سنوية مذهلة بلغت و8.6% و18.3% على التوالي، ما عزز مكانة الإمارات العربية المتحدة بوصفه سوق إسكان فاخر تنافسي على مستوى العالم. ومن المتوقع أن يؤدي تخفيف الحد الأدنى للدفعة الأولى البالغة مليون درهم للتأشيرات الذهبية إلى زيادة تحفيز سوق العقارات من خلال جذب المزيد من المستثمرين الدوليين.
كما شهدت المساحات المكتبية في دبي وأبوظبي زيادة في الإيجارات بسبب ارتفاع الطلب، لاسيما في العقارات رفيعة المستوى، ما يعكس اتجاه السوق نحو الجودة. وفي الوقت نفسه، يواصل قطاع الضيافة ازدهاره، مدعوما بطفرة في السياحة وسفر الأعمال، ما يسهم في الأداء القوي في متوسط الأسعار اليومية للفنادق في المدن الكبرى.
واستنادا إلى تحليل شامل لمختلف عوامل الاقتصاد الكلي، يتوقع أن يحافظ القطاع العقاري الإماراتي على مسار نموه في النصف الأخير من عام 2024، وإن صاحب ذلك اعتدال طفيف في قطاعات ومناطق معينة مثل أبوظبي. هذا، وتشير مرونة السوق إلى بيئة اقتصادية مدعومة جيدا وتدابير سياسية استباقية تضمن النمو المستدام وجاذبية الاستثمار.
جدير بالذكر أن «المركز» لديه انكشاف على السوق الكويتي والأسواق الخليجية في القطاع العقاري عبر صندوق «المركز» العقاري وصندوق «المركز» للعقار الخليجي «طرح خاص».
