صدر أخيراً مرسوم بقانون 95 لسنة 2024 لتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، وذلك للحد من القضايا المتعلقة بالإيجارات في أروقة المحاكم. إلا أن قوانين الإيجار وبحسب المختصين بحاجة لتعديلات أكثر من ذلك، أهمها أن يتم توثيق العقد إلكترونياً، مما يعطي الصفة القانونية للعقود عبر الإنترنت وتحمي جميع الأطراف، علاوة على ذلك تسهل الإجراءات القانونية في حال حدث أي خلافات، كما توفر الوقت والجهد على كلٍّ من المؤجر والمستأجر والموثق.
واستطلعت القبس آراء المختصين والقانونيين في هذا الشأن، وأجمعوا على أن التعديلات بحاجة بأن تكون موثقة إلكترونياً، ولا سيما أن المعاملات اليوم تتم عن طريق تطبيق «سهل» بالمصادقة في تطبيق «هويتي»، ما يسهل العملية على جميع الأطراف.
وأضافوا أن التعديل الجديد ليس إجبارياً مما يعطي المستأجر خيار عدم توثيق هذا العقد، وبذلك تكون الفائدة منه متواضعة.
بداية، قال مستشار اتحاد المصارف دكتور فايز الكندري: إن المشرِّع استحدث خيارًا جديدًا للطرفين في العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، يتضمن خيار توثيق عقد الإيجار مع إضافة صيغة تنفيذية، ويُعتبر هذا الخيار في الأساس لمصلحة المؤجر، والذي يفترض أن يقبل به المستأجر.
وتابع: هذا الأمر يمنح المؤجر الحق في استيفاء الأجرة التي لم يتم سدادها في مواعيدها من خلال فتح ملف تنفيذ مباشرة من دون الحاجة لرفع دعوى قضائية للمطالبة بالسداد وانتظار صدور حكم نهائي ويفتح بموجب الحكم ملف تنفيذ.
وأوضح أن هذا الخيار لا ينطبق على جميع عقود الإيجار، حيث توجد عقود تُعرف بعقود الاستثمار أو عقود إيجار تخضع لأحكام القانون المدني الكويتي، هذه العقود لا يسري عليها هذا التعديل التشريعي بمعنى ان هذه العقود لا يمكن توثيقها، ولا يمكن أن تكون أساساً لفتح ملف تنفيذ دون حكم قضائي بذلك. بالمقابل، يسري هذا التعديل فقط على عقود الإيجار التي تخضع لأحكام المرسوم بقانون 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات.
وأضاف: هناك مسألة مهمة جدًا تتعلق بتوثيق العقود، عندما نأتي بالتوثيق فهل سنترك تكييف العقد ليكون عقدًا تجاريًا يخضع لأحكام القانون المدني، أم عقد إيجار يخضع لمرسوم إيجار العقارات؟ للأسف، لم ينتبه المشرع لهذه النقطة، مما يعني أن الموثق سيضطلع بدور وسلطة تكييف العقد القضاء عقد إيجار، أو سيكتفي بعقد إيجار بناءً على عنوانه فقط، وبالتالي، يقوم الموثق بتوثيق كل عقد إيجار يُطلب منه في هذا السياق.
ولفت الكندري إلى أن هناك بعض المستأجرين الذين قد يشعرون بعدم الأمان حيال توثيق العقد، لذا قد يرفضون هذه الخطوة، مما يجعل الأمر خيارًا بين المالك والمستأجر، في هذه الحالة، إذا كان الإيجار مرغوبًا من قبل الأشخاص، فمن المحتمل أن يقبل المستأجر بهذا الخيار، مما يجعله مضطرًا للموافقة على توثيق العقد، ينبغي ألا يخشى المستأجر توثيق العقد طالما يتم إبرامه بحسن نية، وضمن إطار من الشفافية في سداد الأجرة المستحقة.
وحول قلة المؤجرين الذين قد يوافقون على التوقيع، قال الكندري: «إن ذلك يعود إلى طبيعة العقار المعروض للإيجار، في بعض الأحيان، يقوم المالك بتأجير العمارة بالكامل، ومن حق المستأجر تأجير الوحدات من الباطن، هناك عوامل عديدة، مثل مقدار الإيجار والموقع والمساحة، تلعب دورًا كبيرًا في رغبة المستأجرين في استئجار شقق أو عقارات معينة، أعتقد أن هذا القانون يقدم خيارًا جيدًا، لكنه يحتاج إلى فترة للتطبيق العملي والوقوف على مثالب العيوب والمشكلات التي قد تنشأ نتيجة لهذا التعديل».
تنظيم السوق
من جانبه، قال المدير التنفيذي لمنصة بوعقار فهد المؤمن: «من خلال قراءة المواد المضافة لقانون الإيجارات، فإن هذا التعديل هدفه تخفيف العبء عن السلك القضائي بالنظر للدعاوى الخاصة بتحصيل الأجرة، وهو أمر اختياري وليس إجبارياً مما يجعل هذا التعديل غير ذي جدوى فعلية».
وتابع: «لكن في حال إصرار مالك العقار على تنفيذه فسيكون معيناً له في سرعة تحصيل إيجار عقاره بالتنفيذ الفوري وبدون الذهاب للدوائر القضائية، وهذا التعديل لا يسري على جميع بنود عقد الإيجار، فالبنود الأخرى يتم التقاضي فيها كما جرت العادة».
وأضاف المؤمن: «المادة الجديدة في قانون الإيجارات تعتبر خطوة جيدة لتنظيم سوق الإيجارات الذي تشوبه فوضى كبيرة، ولكن من وجهة نظري المتواضعة أن تنظيم هذا السوق يحتاج إلى أتمتة العقود وجعلها إلكترونية وربطها بـ«المعلومات المدنية»».
التصديق الإلكتروني
بدوره، قال المدير العام لشركة محمد الصغير العقارية، محمد الصغير: «بعد صدور القانون الجديد، أصبح تنفيذ عملية الإخلاء أسرع، مما يخفف الضغط عن السلك القضائي، ومع ذلك، هناك بعض الأمور غير منطقية مثل توثيق العقد في وزارة العدل، حيث يعتبر ذلك إجراءات ورقية إضافية لا نحتاجها في عام 2024».
وتابع: «اليوم، أصبحت كل عملية إلكترونية عن طريق تطبيق سهل، لذلك كان الأفضل أن تتم مصادقة العقود عن طريق تطبيق سهل بتطبيق هويتي، بدلاً من الذهاب إلى وزارة العدل وحضور المؤجر والمستأجر لتوثيق العقد».
وأشار الصغير إلى الاستعلام القضائي، في السابق، كان بإمكان المؤجر استخدام خاصية الاستعلام القضائي لمعرفة ما إذا كان المستأجر لديه قضايا أم لا قبل تأجير الوحدة له، ولكن تم إلغاء هذه الخاصية، من الأفضل أن تتم إعادة تفعيل هذه الخاصية، ولو بشكل محدود للاستعلام عن قضايا الإيجار فقط، مما يقلل من الضغط على السلك القضائي.
4 خطوات ضد الممتنع عن سداد الأجرة
أوضح الكندري أنه في حال توافر عقد موثق بالصيغة التنفيذية، يمكن للمؤجر اتخاذ الخطوات التالية بمجرد امتناع المستأجر عن دفع الأجرة:
1. توجيه إنذار رسمي للمستأجر بوجوب سداد الأجرة في مواعيدها.
2. تقديم شهادة تثبت عدم إيداع المستأجر للأجرة في خزانة إدارة التنفيذ.
3. تقديم العقد الخطي الذي يحدد الأجرة المستحقة وتاريخ الاستحقاق.
4- الطلب من الإدارة التنفيذ على أموال المستأجر لاستيفاء الأجرة المستحقة.
التوثيق الإلكتروني
قال فايز الكندري: تم صدور توجيهات للسادة الموثقين في وزارة العدل بتنفيذ توثيق عقود الإيجار، ولكن نحن ننتظر مرسوماً بتعديل قانون التوثيق الصادر سنة 2020 بأن يكون هناك توثيق إلكتروني، هذا التغيير سيرفع الحرج والجهد الكبير عن السادة الموثقين في وزارة العدل. أتمنى أن يصاحب هذا التعديل التشريعي المقبل التأثير الإلكتروني، وتفعيل دور وسلطة الموثق الأهلي، لقانون ينظم الموثق الأهلي، ولكن للأسف لم تضع اللائحة التنفيذية، هناك فرصة مناسبة لتفعيل دور وسلطة الموثق الأهلي.
