يشهد سوق العقارات المصرية حالة من الترقب والانتظار من جانب العملاء والمستثمرين خاصة بعد خطوة البنك المركزي المصري بتحرير سعر صرف الجنيه والقضاء على السوق الموازية وتعدد أسعار الدولار.
أدى ذلك إلى تغير في خطط الكثير من الشركات العقارية بسبب سعر الصرف وأيضا زيادة معدلات الفائدة بالبنوك، مما دفع المطورين والمستثمرين في العقارات إلى الانتظار والتحلي بالصبر لحين استقرار سعر صرف الجنيه مقابل الدولار، ثم تعيد كل الشركات حساباتها وخططها مرة أخرى.
بعض الشركات أوقفت طروحاتها الجديدة، وبعضها استكمل بيع مراحل مفتوحة للبيع بالفعل، ولكن بوتيرة أبطأ في حجم البيع، وشركات أخرى أوقفت البيع بشكل كامل لحين الاستقرار على سعر الوحدات الجديد من خلال إعادة التسعير وفقا للمتغيرات الأخيرة بالسوق المحلي.
تباطؤ السوق
قال محمد الدغيدي رئيس مجلس إدارة شركة ريماكس المهاجر للتسويق العقاري لـ “العربية Business”، إن حركة بيع وشراء العقار تأثرت كثيرا بعد تحرير سعر الصرف، حيث شهدت السوق تباطؤا على مستوى الطروحات وأيضا الشراء، فضلا عن تراجع سوق الإيجار وسوق إعادة البيع “الرسيل”، مضيفا أن حركة البيع والشراء شبه متوقفة خصوصا بعد تحرير سعر الجنيه.
ومن جانبه، قال عبد الله سلّام، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر، في تصريح لـ”العربية Business”: “إن من الطبيعي أن يقع المطورون في حيرة كبيرة لعدم وضوح نتائج قرار التعويم بشكل كامل وانعكاسته على السوق حتى الآن، وهذا يدفع الشركات لوقف البيع أو طرح عدد قليل جدا من الوحدات، أو حتى تأجيل طروحات جديدة لحين استقرار الأوضاع”.
تراجع سوق إعادة البيع
ومنذ تحرير سعر صرف الجنيه توقف تقريبا سوق الرسيل لأن بعض المتعاملين أو ملاك الوحدات اشتروا وحداتهم بأسعار مرتفعة عندما كان سعر الدولار في السوق الموازية يتجاوز 70 جنيها أو أكثر للدولار الواحد، بينما ينتظر المشتري أو العميل استقرار الأسعار أو تراجعها لاتخاذ قرار الشراء، وفقا للدغيدي.
وتوقع أن تتراجع المبيعات بسوق الرسيل خلال 2024 كنتيجة لتراجع الأسعار بصفة عامة، وهو ما يدفع إلى زيادة الطلب على الطروحات الجديدة بمشروعات الشركات العقارية، وليست التي تم طرحها من قبل، بسبب زيادة الأسعار مسبقا، بالإضافة إلى التسهيلات التي ستقدمها الشركات بالتزامن مع انخفاض أو استقرار الأسعار.
بينما يرى تامر دويدار الرئيس التنفيذي لـ “O West” ومكادي هايتس وبيوم، أن سوق إعادة البيع ستنتعش خلال الفترة المقبلة مما سيؤدي إلى انتعاش في السوق الأولية وسيحرك السوق بشكل كبير على مستوى التعاملات والصفقات.
واختلف معه سلام الذي يرى أن سوق إعادة البيع المتسارع (وهو إعادة بيع العقار بعد شرائه بمدة قصيرة جدا لتحقيق ربح سريع من وحدتهم) ربما يشهد تباطؤ خلال الفترة المقبلة لأنه يعتمد بشكل أساسي على زيادة المطورين لأسعار وحداتهم بنفس المشروع الذي يضارب عليه العميل، ولكن هذا من الممكن أن يتراجع بشكل كبير لأن المرحلة القادمة متوقع أن يحكمها استقرار في الأسعار وليس زيادات غير طبيعية مثلما حدث مؤخرا قبل التعويم.
ترقب تراجع الأسعار
قال دويدار إن “أوراسكوم للتنمية” رفعت أسعار وحداتها خلال شهري يناير وفبراير ويرجع ذلك لارتفاع أسعار مواد البناء وكذلك ارتفاع الطلب على العقار تحوطا من انخفاض سعر الجنيه، مضيفا أن الشركة لم ترفع الأسعار خلال الشهر الجاري انتظارا لمردود السوق على تحرير سعر صرف العملة.
وأوضح أن السوق بدأت تشهد نوعا من الاستقرار في الأسعار، كما بدء يظهر زيادة كبيرة وغير مسبوقة في المعروض خلال الفترة الحالية، وهو ما قد يؤدي إلى انخفاض في أسعار العقار في مرحلة معينة نتيجة استقرار الأسعار، مؤكدا أن أسعار السوق الثانوية ستنخفض بشكل ملحوظ خلال الفترة المقبلة.
على النقيض تماما، يرى سلام أن استقرار سعر الدولار أو حتى انخفاض قيمته إلى مستويات أقل بكثير من الحالية، لن يؤدي أبدا إلى انخفاض أسعار العقارات بالسوق المحلية.
ورجح الدغيدي أن تتراجع الأسعار بنسبة 30% مقارنة بالحالية، بعد أن شهدت السوق ارتفاعا مبالغا فيه ناتج عن تقييم الدولار من قبل المطورين بقيم تتجاوز السوق الموازية أو الرسمية، وهو ما انتهى حاليا.
