قال تقرير صادر عن بنك الكويت الوطني إن النشاط العقاري في الكويت كان مستقرا نسبيا خلال عام 2022، حيث بلغ إجمالي قيمة المبيعات 3.63 مليارات دينار، مقابل 3.68 مليارات دينار في 2021، ويعكس هذا التراجع الهامشي بنسبة 1.5%، على أساس سنوي، تلاشي الطلب المكبوت الناجم جزئيا عن الجائحة في 2021.
وأوضح تقرير «الوطني» ان النشاط الإجمالي بقي أعلى بكثير من المستويات المسجلة ما قبل الجائحة في عام 2019، والمتوسط السنوي لخمس سنوات (2019-2015) البالغ 2.83 مليار دينار، وقد تأثرت أنشطة المبيعات بديناميكيات القطاع السكني، الذي شهد انخفاضا بعدد صفقاته بنسبة 49% خلال 2022 رغم تعافي الاقتصاد، عقب ارتفاع النفط.
كما أظهر أداء مؤشر أسعار العقارات بعض دلالات التراجع خلال الربع الرابع من 2022 (-3.2% على أساس ربع سنوي، +5.4% على أساس سنوي)، وفقا للتقديرات المستندة إلى بيانات المعاملات، وذلك بعد الارتفاع الملحوظ الذي شهدته تقييمات العقارات السكنية على مدى العامين الماضيين.
ويعزى ذلك التراجع إلى انخفاض أسعار العقارات السكنية (المنازل وقطع الأراضي) على أساس ربع سنوي في الربع الرابع من عام 2022، الأمر الذي قد يكون مرتبطا بحالة عدم اليقين، إضافة لذلك، فقد تباطأت وتيرة نمو أسعار العقارات الاستثمارية، على أساس سنوي، إلى 0.7% في الربع الرابع من عام 2022 مقابل ارتفاع نسبته 7.6% خلال الربع السابق.
وقد يرتبط هذا التراجع الذي شهدته أسعار القطاع الاستثماري بالتحول الذي طرأ على معنويات المستثمرين نظرا للانتعاش البطيء الذي شهده سوق الإيجارات وارتفاع تكاليف التمويل. كما قد يتسبب ارتفاع معدلات الفائدة على الودائع في التنافس الحاد على أموال المستثمرين.
تحسن مبيعات السكني
ذكر تقرير «الوطني» ان قيمة أنشطة مبيعات العقارات السكنية بلغت 480 مليون دينار في الربع الرابع من 2022، بارتفاع عن مبيعات الربع السابق البالغة 434 مليون دينار (+10.6% على أساس ربع سنوي)، إلا انها أقل مقارنة بالربع الرابع من عام 2021 (-13.8% على أساس سنوي).
وجاءت المكاسب المسجلة على أساس ربع سنوي، والتي تعد أول مكاسب يتم تسجيلها منذ الربع الثالث من عام 2021، بدعم من زيادة حجم صفقات قطع الأراضي، خاصة في محافظتي حولي والأحمدي، وقد يعزى استمرار تباطؤ وتيرة أنشطة السوق مقارنة بالعام السابق الى وضع «الانتظار والترقب» الذي يتبعه المشترون نظرا لارتفاع تقييمات العقارات السكنية، خاصة في المناطق الداخلية، وإمكانية اتخاذ تدابير جديدة تتعلق بحل أزمة السكن (كما أسلفنا الذكر). وقد ساهمت تلك العوامل في انخفاض إجمالي قيمة المبيعات السكنية في عام 2022 لنحو 1.9 مليار دينار (-30% على أساس سنوي)، لكنها لا تزال أعلى من مستوياتها في أي عام آخر باستثناء عام 2021.
انتعاش متواضع للاستثماري
أشار التقرير الى أن مبيعات القطاع الاستثماري بلغت 269 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2022 (+6.8%على أساس ربع سنوي، +30% على أساس سنوي)، مسجلة بذلك بعض التعافي، وإن كان ضعيفا، مقابل التراجع الموسمي الذي شهده الربع الثالث من عام 2022، فيما يعزى بصفة رئيسية الى زيادة مبيعات الشقق بمحافظة مبارك الكبير. وقد يكون ضعف مسار الطلب على مدار الربعين الماضيين مرتبطا بمزيج من العوامل تتضمن ارتفاع تكاليف التمويل واستمرار ضعف سوق الإيجارات، إضافة لذلك، كانت أسعار القطاع الاستثماري أكثر ضعفا في الربع الرابع كما هو موضح أعلاه. إلا ان القيمة الإجمالية لمبيعات عام 2022 ارتفعت بنسبة 46% لتصل إلى 1.1 مليار دينار بدعم من الجاذبية النسبية للقطاع على صعيد الأسعار مقارنة بالقطاع السكني الذي شهد ارتفاعات سعرية ملحوظة، نتيجة لتحسن الأوضاع الاقتصادية في أعقاب الجائحة. وارتفعت مبيعات قطاع العقارات التجارية بنسبة 74% على أساس سنوي، لتبلغ 91 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2022 (على الرغم من تراجعها مقارنة بالربع السابق)، مع تضاعف متوسط حجم المعاملات تقريبا. وقد يكون ذلك على الأرجح انعكاسا لتحسن الطلب على أنشطة الأعمال وضعف المبيعات في العام السابق. وتجاوز أداء القطاع التجاري في عام 2022 مستوى ما قبل الجائحة بالتزامن مع تعافي الاقتصاد بصفة عامة. إلا ان تشديد الأوضاع النقدية قد تكون له انعكاسات سلبية على الأنشطة في عام 2023.
النشاط العقاري قد يشهد مزيداً من التراجع في 2023
قال تقرير «الوطني» ان نمو المبيعات العقارية أظهر إشارات دالة على التراجع في النصف الثاني من 2022 مقابل النصف الأول من العام السابق، وهو الاتجاه الذي قد يمتد خلال عام 2023. وتشمل الضغوط المحتملة التي قد تؤثر سلبا على أداء القطاع العقاري تباطؤ وتيرة نمو الاقتصادي العالمي، وتشديد الظروف النقدية العالمية مقارنة بالعام الماضي، وتباطؤ الطلب في سوق الإيجارات، وارتفاع تقييمات القطاع السكني.
إضافة الى ذلك، فقد تؤدي الاستقالة الأخيرة للحكومة إلى إطالة حالة عدم اليقين المحيطة بالإصلاحات العقارية المقترحة، مما قد يساهم في امتداد تراجع أداء القطاع العقاري طوال عام 2023. وعلى الرغم من ذلك، هناك عدة عوامل مازالت تساهم في دعم السوق، من بينها ارتفاع أسعار النفط، واستمرار نمو الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي، وإن كان بوتيرة معتدلة (مقابل الركود المحتمل في بعض الاقتصادات الخارجية)، وإمكانية تلقي بعض الدعم نتيجة لتزايد الإنفاق الحكومي على النحو المبين في مسودة الميزانية (على الرغم من أن إقرارها قد يستغرق بعض الوقت).
